מדריך מקוצר לתהליך תכנון ראשוני והוצאת היתר.

מאת בינדר בע"מ

שלב א' – בדיקת זכויות:

בדיקת זכויות הבניה של הקרקע שברשותכם, על פי תקנון התב"ע.
זכויות בניה על המגרש, מס יחידות דיור הניתנות לבניה, קווי בניין , מגבלות נוספות ודרישות נוספות של הוועדה המקומית.

 

שלב ב' – בניית פרוגרמה תכנונית:

שבתהליך זה אנו מקבלים את ההחלטות על שאלות חשובות ביותר:

  • מה גודלו של הבית שאנו רוצים?
  • כמה מפלסים אנו רוצים?
  • כמה חדרים יהיו במבנה?
  • איזה שטח להקצות לשטחים ציבוריים או פרטיים?
  • וכדומה…​

בנקודה זו ניתן לקבל הערכה גסה ומקורבת של העלויות הכרוכות בבניית בייתנו, כמובן שישנה תלות גם בסוגי החומרים שיבחרו בהמשך או אם מדובר במבנה בעל תכונות או צורה יוצאת דופן.

שלב ג' – תכניות אדריכליות עקרוניות:

בשלב זה נכנסים לרבדים עמוקים יותר:

  • העמדת\מיקום המבנה על גבי המגרש בהתחשב בגבולות קווי הבניין והפקעות
  • היכן ימוקם כל חדר או חלל ציבורי?
  • מהיכן תהיה הכניסה?
  • מה שטח של כל חדר\חלל?
  • כמה מרפסות והיכן?
  • היכן נכון למקום החלונות ומה גודלם הרצוי?
  • ועוד…

לאחר מכן אנו מתרגמים את החזון שלנו לתכנית אדריכליות עקרוניות ראשונית, שם אנו חשים את המבנה וזהו השלב לבצע שינויים ככל העולה על רוחנו.

 

שלב ד' – מדידות:

בשלב זה אנו נדרש להמציא תכניות טופוגרפיות של מצב השטח(המגרש) שלנו, התכניות חייבות להתבצע ע"י מודד מוסמך אשר ימפה את השטח ויספק לנו אותם.

שלב זה נחוץ לנו לצורך קבלת היתר בניה בהמשך, זו אחת מהדרישות המחייבות ע"פ "חוק התכנון והבניה" וכמובן מהרשויות המקומיות.

תוקפה של תכנית המדידה הנו 6 חודשים,
כך שאין זמן מיותר לבזבז.
בהמשך תכניות אלו ישרתו אותנו גם לדעת
מהן כמויות עבודות העפר שנצטרך לבצע.

שלב ה' – מינוי יועצים:

בשלב זה אנו צריכים למנות יועצים בהתאם לסוג הפרויקט שאותו אנו מעוניינים לבצע, בהתאם לייעוד המבנה סוגו, גובהו, היקף גדלו, וייחודו.

אם לדוגמא: אנו נרצה לתכנן את המבנה מבחינה של חיסכון אנרגטי, נמנה "יועץ בניה ירוקה", עם  בפרויקט אנו מקימים חניונים או כבישים נמנה "יועץ תנועה".

קיימים יועצים בענפים רבים: אקוסטיקה, איטום, נגישות, אינסטלציה סניטרית, חשמל, אגרונום, גאולוג, ביסוס, בטיחות, בטיחות באש, תנועה, בניה ירוקה וכדומה.

היועצים מלווים אותנו בתכנון המערכות המיוחדות במבנה, תוך עמידה בתקינה, ייעוץ בסוגי האלטרנטיבות הקיימות בשוק, עלויות, מפרטים טכניים מיוחדים, הוצאות תכניות נספחים ופרטים בהתאם לדרישות הרשויות כתנאי להיתר, כתבי כמויות למכרז, ובקרת המערכות בסיום הביצוע עם פרוטוקול הלקויים לפני מסירה.

וכמובן עוזרים לנו לעמוד בדרישות תקנות הבניה, חוק תכנון הבניה, והתקן הישראלי על מנת קבלת היתר לבניית המבנה.

שלב ו' – דגימות קרקע:

בשלב זה אנו נדרשים לבחון את סוג הקרקע שנמצאת בשטח הבניה שלנו, לבדיקה זו חשיבות רבה ורבים נוטים לזלזל בה ומנסים לחסוך אותה, ולהסתפק בבדיקה שבוצעה אצל קרוב משפחה בשכונה ליד.

אך זו טעות, בדיקה זו תקבע מה הוא סוג הביסוס המתאים ביותר למבנה ומימדיו, אם נבחר סוג ביסוס שאינו מתאים במקרה הטוב נשא בהפסדים כספים על ביסוס מוגזם מהדרוש שלא היה בו צורך.

במקרה הפחות טוב, אנחנו "נהנה" מסדקים במבנה שיחזרו כל עונות השנה, כנ"ל גם סדיקה באיטום, נהנה מרטיבות שחוזרות בתדירויות גבוהות, ולעתים גם נזקים וכשלים קונסטרוקטיביים שידרשו מאיתנו לאחר כמה שנים "טובות" לבצע תכנון קונסטרוקציה חדש לחיזוק המבנה, וביסוס חדש בעלויות של מאות אלפי שקלים ואף יותר.

שלב ז' – תכניות קונסטרוקציה:

מעבר לשרטוטים של איך ביתנו יראה בסוף, לאחר שיש בידנו את התכניות האדריכליות,
אנו דואגים לספק לתכניות אשר יקנו למבנה את חוזקו וכוחו לשאת את כל העומסים שלהן יהיה נתון, משקל העצמי של המבנה, המשקל השימושי של האנשים וצרכים אותם הוא ישרת, עומסים עקב רוחות ורעידות אדמה, וכדומה.

בשלב זה אנו קובעים:

  • איזה סוג קונסטרוקציה מתאימה לנו יותר? בטון? פלדה? אלומיניום? וכדומה.
  • היכן ימוקמו עמודי המבנה?
  • היכן ימוקמו קורות המבנה?
  • אילו סוגי תקרות\רצפות מתאמות ויעילות יותר?
  • היכן יהיו קירות בטון?
  • ומהו סוג הביסוס המתאים והיעיל ביותר?
  • כמה זיון(ברזל בניין) דרוש בכל אלמנט?

 

לשלב זה משקל רב מאוד בקבלת החלטות אלו 

לכל בחירה שנעשה יש השלכות כבדות על העלויות הפרויקט ולוחות הזמנים שלו:

  1. אם התכנון לא איכותי וחסכוני?
    1. נדרש לבצע עמודים מיותרים וקורות מיותרות (זמן, עבודה, חומר,עלויות)
    2. נדרש לזיון מיותר ומחמיר מדיי(חומר, עבודה, עלויות)
    3. סוג התקרה(חומר, זמן, עבודה, עלויות)
    4. סוג ביסוס שאינו תואם(המון כסף, נזקים עתידיים לכל חיי המבנה)
    5. ועוד…
  2. אם התכנון לא מלווה במקביל בתכנון הביצוע?
    1. נדרש לציוד מכני הנדסי מיותר (כסף)
    2. לוחות הזמנים עלולים להתארך לעתים אפילו להכפיל עצמם (זמן,עלויות )
    3. החומרים והציוד שנדרשים לביצוע ניתנו לחיסכון (חומרים,עלויות)

לכן בשלב זה צריך לבחור משרד תכנון מקצועי ורציני בעל ניסיון לביצוע את התכנון בקפידה יתרה, לא לבחור את המתכנן רק על סמך הפרשי הצעות מחיר של כמה אלפי שקלים בודדים, לעתים בחירה זו עשויה לעלות בנזקים של מאות אלפי שקלים, ולעתים גם מיליוני שקלים עקב נזקים עתידיים למבנה.

חשוב מאוד ששלב זה יהיה בלווי צמוד של מהנדס בניין עם ניסיון רב בביצוע והתמחות בתכנון, כך שיוכל גם לפקח על משרד התכנון ולהדריך אותו על כיוון התכנון הרצוי בהתאמה לאופן הביצוע המתוכנן, לא לקבל כל תכנון שמוצע, לדרוש מספר חלופות תכנוניות לפני החלטה על ביצוע תכנון מפורט.
כמו כן שילוב התכנון בהתאמה לשלבי הביצוע, אופן הביצוע, הציוד הדרוש לביצוע, ולוחות הזמנים הכרוכים בכך

שלב ח' – הגשה להיתר:

לאחר סיום כל השלבים הקודמים, אנו צריכים שיהיה בידנו:

  • תכניות גמורות מהיועצים
  • חישובים סטטיים של המבנה ממתכנן השלד
  • תכניות אדריכליות מפורטות וסופיות הכוללות חזיתות המבנה ופריסת חומות בהתאם לדרישות המועצה\הוועדה המקומית, התב"ע.
  • תכנית העמדה של הבית על המגרש
    שעליו מיועדת הבניה.
  • קבלות על תשלום כל האגרות הנדרשות
    על פי הוועדה המקומית
  • קבלה על תשלום עלויות פיתוח במידה וזו בניה חדשה.
  • החתמת הדרושים למתן היתר ע"פ "דיני התכנון והבניה",
    או מדיניות הרשות המקומית.

ומחכים לקבלת היתר, במידה וישנם תיקונים הנדרשים מהועדה המקומית כתנאי להיתר, נדרש לתקנם ולשלוח שוב, או שניתן לערער על ההחלטה במידה וישנה עילה ולכנס את וועדת הערער.

תוקפו של ההיתר הנו ניתן להארכה כשנתיים, ושנה שלישית במקרים חריגים.

אנחנו שמחים שסיימתם לקרוא את המדריך ומקווים שיהיה לכם לעזר בהמשך דרככם.

במידה ואתם בשלבי הוצאת היתר בניה או בעיצומו של מהלך ביצוע הבניה, כאן בחברתנו בינדר בע"מ נשמח לספק לכם מידע נוסף ולהיות לכם לעזר בכל שאלה מקצועית.

אז אם תהליכי העבודה לא מתקדמים כמו שהייתם רוצים או לתחושתכם הקבלן בעל עליונות בידע עליכם ואתם נאלצים להאמין לכל מילה מפיו, ללא יכולת לבדוק או לאמת נתונים, אתם חוששים מנזקים עתידיים או מהוצאות מיותרות ו"חסכונות" שלבסוף מתבררים כעלויות גבוהות הרבה יותר מהמקור, אז כנראה שהגעתם אל המקום הנכון.

אנחנו כאן בשבילכם!
 אתם מוזמנים לספר לנו באיזה שלב אתם נמצאים כרגע, מה החששות שלכם או הקשיים בהם אתם נתקלים, אנו נשמח לחזור אליכם עם הכוונה ומידע שיסב לכם שקט ורוגע נפשי על מנת לבנות את בית חלומותיכם באופן הנכון.

אז אין סיבה לחכות, השאירו את הפרטים ורשמו את כל מה שאנחנו צריכים לדעת, ואנחנו נדאג לכל השאר.

השאירו פנייתכם